Cosa si verifica
La due diligence risponde a una domanda: puoi fare legalmente e concretamente ciò che hai in mente con questo immobile, con questa controparte e con questo contratto?
Titolo e proprietà
- Verifica del certificato al BPN. Il notaio o il PPAT verifica che il certificato sia autentico, registrato e corrisponda al lotto.
- Tipo di diritto. Piena proprietà (Hak Milik), HGB o Hak Pakai — determina cosa può essere ceduto in lease o trasferito, e a chi.
- Identità e poteri del proprietario. Documenti d’identità, stato di famiglia e — per i terreni ereditati — il consenso di tutti gli eredi. I beni coniugali richiedono il consenso del coniuge.
- Gravami. Ipoteche (Hak Tanggungan), blocchi, contenziosi o pignoramenti registrati sul certificato.
- Tassa fondiaria (PBB). Storico dei pagamenti, perché gli arretrati non seguano l’immobile.
Terreno e posizione
- Zoning secondo il piano di dettaglio del distretto (RDTR) e il piano provinciale: residenziale, turistico, agricolo, fascia verde o area protetta. Vedi verifica di terreni e zoning.
- Terreni agricoli protetti (LP2B) e risaie produttive. A Bali la conversione è oggi vietata o limitata.
- Arretramenti costieri e fluviali. I terreni sul mare sono soggetti a un arretramento di almeno 100 metri dalla linea di alta marea secondo la normativa nazionale.
- Accesso legale. Una strada registrata o una servitù scritta, non un sentiero informale sul terreno del vicino.
- Confini e superficie. Misurazione fisica confrontata con il certificato.
Edifici esistenti
- PBG e SLF. Se l’edificio ha l’approvazione edilizia e il certificato di agibilità, e se ciò che è stato costruito corrisponde ai disegni approvati. Vedi permessi PBG e SLF.
- Condizioni tecniche. Struttura, impermeabilizzazioni, drenaggi, impianti elettrici e idrici.
- Licenze operative se l’immobile è venduto come attività di affitto avviata.
Il contratto
- Durata, meccanismo di rinnovo e prezzo del rinnovo scritto come formula, non come “da negoziare”.
- L’obbligo degli eredi di rispettare il lease.
- Diritto di costruire, ristrutturare e subaffittare.
- Pagamenti legati ai documenti, non alle date.
Come la gestisce ICM
- Esaminiamo ciò che venditore o agente hanno fornito ed elenchiamo cosa manca.
- Coordiniamo il notaio per la verifica al catasto e, se serve, un avvocato per le ricerche su contenziosi.
- Verifichiamo zoning e accesso, visitiamo il sito e, per gli edifici esistenti, coinvolgiamo un tecnico.
- Consegniamo una sintesi scritta: cosa è confermato, cosa è un rischio, cosa va sistemato nel contratto e se procederemmo.
Siamo a Bali: le verifiche sul posto le facciamo noi, non una scrivania a distanza.
I segnali d’allarme più frequenti
- Caparre richieste prima di poter vedere il certificato.
- “Lo zoning verrà cambiato più avanti.”
- Un solo familiare che firma per un terreno di più eredi.
- Una villa venduta come attività di affitto senza PBG e SLF.
- Clausole di rinnovo senza prezzo né formula.
Per la decisione complessiva su struttura e opportunità vedi consulenza sugli investimenti.