La risposta breve
No — non in piena proprietà. La legge agraria indonesiana riserva la piena proprietà (Hak Milik) ai cittadini indonesiani. Qualsiasi trasferimento pensato per darla a uno straniero, direttamente o indirettamente, è nullo per legge.
Uno straniero può però detenere altri diritti riconosciuti dalla legge. Quale sia adatto dipende da cosa vuoi fare con l’immobile: viverci, affittarlo o svilupparlo.
Le tre strade legali
| Strada | Cosa detieni | Uso tipico | Limiti principali |
|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Un diritto contrattuale di usare l’immobile per un periodo concordato | Villa privata, terreno per una futura costruzione | Diritto contrattuale, non titolo registrato; il rinnovo dipende dal contratto |
| Hak Pakai (diritto d’uso) | Un diritto registrato su un immobile residenziale | Casa per uso personale | Prezzo minimo; un lotto per persona o famiglia, fino a 2.000 m² |
| PT PMA (società a capitale straniero) | La società detiene HGB o Hak Pakai, o prende in lease | Ville in affitto, sviluppi, ricettivo | Capitale, licenze e adempimenti; codici di attività limitati a Bali |
1. Leasehold
Il lease è un accordo con il proprietario per usare terreno o villa per un periodo determinato, di solito con atto notarile. La legge non fissa una durata massima: durata ed eventuali rinnovi sono quelli scritti nel contratto.
Il contratto quindi è il bene. I punti che ne decidono il valore sono:
- la clausola di rinnovo — con un prezzo o una formula, non “da negoziare”;
- l’obbligo degli eredi del proprietario di rispettare il lease;
- il diritto di costruire, ristrutturare e subaffittare;
- titolo e zoning verificati prima di pagare. Vedi due diligence immobiliare a Bali.
2. Hak Pakai come persona fisica
Con il Regolamento governativo 18 del 2021, uno straniero con visto, passaporto o permesso di soggiorno valido può detenere un immobile residenziale in Hak Pakai. Se l’immobile era in piena proprietà o HGB, il titolo viene convertito in Hak Pakai al trasferimento.
A Bali i prezzi minimi fissati dal Ministero degli Affari Agrari nel 2022 sono 5 miliardi di rupie per una casa e 2 miliardi di rupie per un appartamento. Il diritto è limitato a un lotto per persona o famiglia, di al massimo 2.000 m².
L’Hak Pakai è per la residenza. Se vuoi affittare l’immobile in modo commerciale stai svolgendo un’attività, e serve una licenza.
3. Una PT PMA
Una società a capitale straniero può detenere Hak Guna Bangunan (diritto di costruire) o Hak Pakai, o prendere terreni in lease, e può essere autorizzata ad affittare ville o sviluppare immobili. Da ottobre 2025 il capitale minimo versato è di 2,5 miliardi di rupie, con un investimento totale superiore a 10 miliardi per linea di attività.
A Bali, da metà 2026, sono bloccate le nuove registrazioni di società straniere per un elenco di codici di attività che comprende diverse attività ricettive e di locazione immobiliare. Verifica il codice esatto del tuo modello di business prima di costituire qualsiasi cosa. Vedi PT PMA e strutturazione.
Cosa non funziona
Il prestanome
Comprare in piena proprietà a nome di un socio, amico o dipendente indonesiano — con accordi a latere, procure o contratti di finanziamento — è la scorciatoia più comune e la più pericolosa. Questi accordi sono nulli per la legge nazionale. Il Regolamento regionale di Bali 4 del 2026 vieta ora espressamente il controllo dei terreni tramite prestanome (“pinjam nama”), con sanzioni fino alla chiusura e alla demolizione.
Ci chiedono spesso di “sistemare” strutture con prestanome acquistate anni fa. A volte si può fare, ma costa sempre di più che farlo bene dall’inizio.
Pensare che lo zoning segua il titolo
Un certificato pulito non dice se lì puoi costruire una villa. Dal 2025 Bali vieta la conversione dei terreni agricoli protetti e limita la conversione dei terreni produttivi per ville e hotel. Vedi verifica di terreni e zoning.
Come scegliere
Fatti tre domande, in quest’ordine:
- Cosa farai con l’immobile? Viverci, affittarlo, svilupparlo o rivenderlo.
- Per quanto tempo? L’orizzonte decide se la durata di un lease è sufficiente.
- Chi altro è coinvolto? Soci, famiglia, finanziamenti — determinano la struttura.
Solo dopo scegli l’immobile. Nella nostra esperienza, la maggior parte dei problemi che ci chiedono di risolvere è partita dall’ordine opposto.
Dove entra ICM
Aiutiamo gli investitori stranieri a scegliere la struttura, verificare l’immobile e negoziare le condizioni prima di impegnare denaro — e restiamo coinvolti se l’investimento prevede costruzione o gestione. Inizia con una valutazione preliminare.
Questo articolo è un’informazione generale sulle norme indonesiane e di Bali alla data di revisione indicata. Non è una consulenza legale: notaio o avvocato devono confermare la posizione per il tuo caso specifico.