Cosa comprende
Gli investitori stranieri arrivano di solito in una di tre situazioni: un budget e una destinazione ma nessun piano, un immobile specifico che qualcuno sta proponendo, oppure un progetto già avviato che ha bisogno di un secondo parere. Il nostro lavoro è lo stesso in tutti e tre i casi: decidere sui fatti, prima di impegnare il denaro.
- Valutazione dell’opportunità: località, accessi, zoning, posizionamento di mercato e rendimenti realistici per l’uso previsto (residenza privata, villa in affitto, sviluppo multi-unità).
- Scelta della struttura: leasehold, Hak Pakai come persona fisica, oppure società a capitale straniero (PT PMA) — e cosa permette ciascuna.
- Piano di verifica: quali controlli servono su terreno, venditore e permessi, e in che ordine.
- Negoziazione e coordinamento della transazione: condizioni commerciali, lease o acquisto, notaio e avvocati, pagamenti legati ai documenti.
- Fattibilità: budget preliminare, tempi e rischi principali del piano specifico.
Prima la struttura, poi l’immobile
In Indonesia la struttura legale decide cosa puoi detenere e cosa puoi farci. Uno straniero non può avere la piena proprietà (Hak Milik), e qualsiasi accordo pensato per dargliela attraverso il nome di un’altra persona è nullo per la legge agraria. Le opzioni realistiche sono il leasehold (Hak Sewa), l’Hak Pakai su un immobile residenziale entro i limiti di legge, oppure una PT PMA che detiene il diritto fondiario adeguato per un’attività autorizzata.
Ogni opzione ha conseguenze su affitto, finanziamento, rivendita, tasse e uscita. Scegliere prima l’immobile e poi la struttura è l’errore più comune e più costoso che vediamo.
I rischi principali
- Accordi con prestanome. Intestare un terreno a un amico o socio indonesiano è nullo per legge e a Bali ora espressamente vietato da una legge regionale.
- Zoning incompatibile con il progetto. Terreni agricoli protetti, fasce verdi o arretramenti costieri possono non essere edificabili per l’uso previsto.
- Limiti per le società straniere. Dal 2026 a Bali sono bloccate le nuove registrazioni di società straniere per un elenco di codici di attività, tra cui alcune attività ricettive e di locazione immobiliare. Il codice preciso del tuo modello di business va verificato prima di costituire una società.
- Proprietà poco chiara del venditore. Terreni ereditati senza il consenso di tutti gli eredi, tasse fondiarie non pagate o ipoteche.
- Permessi dati per scontati. Una villa senza approvazione edilizia (PBG) e certificato di agibilità (SLF) non può essere autorizzata come attività.
Come lavoriamo
- Valutare — una prima chiamata e l’analisi dei documenti, poi una sintesi scritta delle opzioni e delle verifiche necessarie.
- Strutturare — raccomandazione della struttura, coordinamento delle verifiche e negoziazione delle condizioni, con notaio e avvocati.
- Realizzare — se l’investimento prevede costruzione o gestione, lo stesso team lo porta avanti con il development management e il project management di cantiere fino alla consegna.
Cosa ricevi
- Una valutazione scritta dell’opportunità e della struttura raccomandata.
- L’elenco delle verifiche necessarie, con chi le esegue.
- Condizioni negoziate e un percorso coordinato fino alla firma.
- Un unico referente che resta responsabile anche dopo la firma.
Per la costituzione della società vedi PT PMA e strutturazione. Per le verifiche su un immobile specifico vedi due diligence immobiliare a Bali.