Permessi PBG e SLF

Permessi di costruzione a Bali: PBG e SLF

Per costruire una villa a Bali serve un'approvazione edilizia (PBG), che nel 2021 ha sostituito il vecchio IMB, e prima di usare l'edificio serve un certificato di agibilità (SLF). Entrambi seguono l'approvazione di conformità territoriale (KKPR) e quella ambientale, e si gestiscono online tramite OSS e il sistema SIMBG del distretto. ICM pianifica e coordina il percorso dei permessi insieme ad architetto e ingegneri.

Per chi è: Investitori e proprietari che costruiscono o ristrutturano una villa o uno sviluppo a Bali Giurisdizione: Repubblica di Indonesia (Regolamenti governativi 16/2021 e 28/2025); permessi rilasciati dai distretti di Bali Aggiornato:

I due permessi in parole semplici

  • PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) — approvazione a costruire secondo disegni tecnici conformi agli standard edilizi. Ha sostituito l’IMB con il Regolamento governativo 16 del 2021.
  • SLF (Sertifikat Laik Fungsi) — certificato che l’edificio completato è idoneo all’uso previsto. Serve prima di occupare l’edificio o usarlo per un’attività.

La sequenza per una villa

Con il Regolamento governativo 28 del 2025 sulle licenze basate sul rischio, le approvazioni di base seguono quest’ordine:

  1. KKPR — conformità territoriale: l’attività è compatibile con lo zoning del lotto. Vedi verifica di terreni e zoning.
  2. Approvazione ambientale — il livello dipende da dimensioni e impatto del progetto.
  3. PBG — presentata tramite SIMBG con disegni architettonici, strutturali e impiantistici, esaminati dal team tecnico del distretto.
  4. Costruzione — secondo i disegni approvati, con ispezioni.
  5. SLF — rilasciato dopo l’ispezione dell’edificio completato.

Per un’attività, queste approvazioni devono essere in regola perché la registrazione (NIB) e la licenza diventino efficaci.

Cosa va storto

  • Disegni non compatibili con la zona — indici di copertura, altezze o arretramenti superati.
  • Modifiche in corso d’opera non riportate nella PBG approvata, che poi bloccano lo SLF.
  • Permessi lasciati all’impresa senza che nessuno controlli ambito e responsabilità.
  • Acquisto di una villa finita senza SLF, per poi scoprire che non può essere autorizzata all’affitto.

Le sanzioni previste dalla legge sull’edilizia comprendono diffide scritte, ordini di sospensione dei lavori, sospensione o revoca di PBG e SLF e ordini di demolizione. Le amministrazioni locali a Bali hanno messo i sigilli a edifici senza permessi.

Come ICM gestisce i permessi

  • Verifica dello zoning e della fattibilità della KKPR prima di chiudere il progetto.
  • Brief ad architetto e ingegneri perché i disegni siano pronti per l’approvazione, non solo per il cliente.
  • Coordinamento della presentazione in SIMBG e follow-up con il distretto.
  • In cantiere, controllo che le modifiche siano approvate prima di essere costruite.
  • Organizzazione di ispezioni e documentazione per lo SLF a fine lavori.

I permessi fanno parte del nostro project management di cantiere e del development management, e si possono affidare anche separatamente.

Domande frequenti

L'IMB è ancora valido?

L'IMB è stato sostituito dalla PBG con il Regolamento governativo 16 del 2021, in vigore dal 2 febbraio 2021. Gli edifici con un IMB rilasciato prima in genere lo mantengono; le nuove costruzioni richiedono la PBG.

Posso iniziare a costruire mentre la PBG è in corso?

No. Costruire senza PBG approvata espone il progetto a ordini di sospensione, sigilli e, nei casi gravi, ordini di demolizione.

Perché lo SLF conta per una villa in affitto?

Con le regole sulle licenze basate sul rischio, le approvazioni di base — tra cui PBG e SLF — devono essere in regola perché la licenza dell'attività diventi efficace. Una villa senza SLF non può essere autorizzata correttamente all'affitto.